Как я покупал квартиру

Это рассказ о том, как я покупал себе жилье. В этой истории нет интриги или трагизма. Тем не менее, операция получилась многокомпонентная, с немалым количеством подводных камней и поучительных эпизодов. То есть мой рассказ может послужить чем-то вроде методички по покупке жилья. В рассказе упоминаются реальные личности и компании. Все цифры и факты так же приведены без искажений.

Три сделки в одном флаконе

Итак, начальные условия. Я работаю в Екатеринбурге, живем с семьей в съемной квартире. При этом у нас имеется трешка в Асбесте. Ее надо продать, и использовать вырученную сумму как первый взнос для покупки жилья в ипотеку. Жилье планируется покупать вторичное (не новостройку) в Екатеринбурге. Я больше десяти лет пишу на темы недвижимости, неплохо разбираюсь в юридических и технических тонкостях сделок с жильем, поэтому для проведения сделки решил обратиться к профессионалам. Для начала позвонил в Уральскую палату недвижимости и спросил, есть ли в Екатеринбурге агентство, имеющее представительство в Асбесте. Мне с ходу назвали агентство «БК_Недвижимость». На следующий день (28 января 2011г.) я заключил с этим агентством договор на проведение трех сделок. Агентство обязалось, во-первых, продать мою квартиру в Асбесте, во-вторых, подготовить все для получения ипотечного кредита и, в-третьих, купить для меня трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге. Задумывалось, что все сделки будут проведены практически одновременно, так, чтобы можно было вещи из проданной асбестовской квартиры перевести сразу в купленную екатеринбургскую. Стоимость всего комплекса услуг риэлторов – 100 тыс. руб., из них 15 тыс. я заплатил в качестве аванса. Теперь расклад по деньгам. Трехкомнатную хрущевку в Асбесте было решено продавать за 1,15 млн руб. Такую цену с оглядкой на рынок назвал местный представитель агентства, и мне она показалась справедливой. На тот момент мой доход составлял 40 тыс. руб. в месяц. До пенсии 19 лет. Это значит, что можно рассчитывать на сумму кредита 1,6 – 1,7 млн. руб. (как это посчитать, расскажу в следующий раз). Кроме того, у моей семьи было 250 тыс. руб. личных накоплений. То есть можно ориентироваться на покупку квартиры за 3,0 - 3,1 млн руб. (1,15+1,6+0,25=3,0). В январе 2011г. за эту сумму можно было купить трехкомнатную квартиру улучшенной планировки на окраине Екатеринбурга (сейчас, впрочем, тоже можно). Меня вполне устроила бы квартира на Эльмаше-Уралмаше в 10-15 минутах ходьбы от метро. В ходе подписания договора с агентством мы уточнили, что мои условия вполне выполнимы. А уже на следующий день ипотечный специалист агентства Ирина Халикова занялась подготовкой заявок в банк BSGV и в Юникредитбанк. В результате довольно скоро у меня на руках были одобрения этих банков на ипотечные кредиты. BSGV соглашался выдать мне 1,49 млн руб., а Юникредитбанк – 1,59 млн руб. Важный момент – в обоих случаях речь шла о покупке квартиры на вторичном рынке.

Продажа

Параллельно с оформлением ипотечных заявок шла продажа квартиры в Асбесте. Она заняла около трех месяцев. Это нормальный срок. Сделку полностью провела специалист асбестовского офиса «БК_Недвижимость» Ольга Минеева. Она сделала все необходимые платежи, заказала техпаспорт в БТИ, собрала все справки, нашла покупателя, заключила с ним договор купли-продажи и зарегистрировала его в Роскадастре. Мне понадобилось приехать в Асбест только один раз, чтобы сняться с учета в военкомате и паспортном столе и оформить доверенность на совершение сделки на Ольгу. Заключенный договор о продаже квартиры в Асбесте и сумму, вырученную от продажи (1,15 млн за минусом накладных расходов) мне вручил представитель агентства недвижимости в Екатеринбурге.

Хочу первичку

Впрочем, еще до завершения сделки по продаже асбестовской квартиры, случился эдакий «поворот сюжета». Коммуникационная группа EKBPROMO пригласила меня на пресс-тур по новостройкам Екатеринбурга. В программе тура был, в том числе жилой комплекс «Калиновский» на Эльмаше. Как пояснил представитель компании застройщика ЗАО «НОВА-строй», в последнем сданном (на тот момент) доме еще оставалось несколько непроданных трехкомнатных квартир площадью 66 кв.м по цене 3,2 млн руб. Это превышало мои финансовые возможности, но не на много. При желании нужную сумму можно было собрать. Тем более, что желание после знакомства с этой квартирой появилось. Трешка в Калиновском стоила как аналогичная по площади вторичная квартира в этой же части города, но при этом была новой! К тому же имела более рациональную, на мой взгляд, планировку (кухня 10 кв.м, каково!). замечу так же, что данный жилой комплекс относится к эконом-классу, поэтому квартиры сдаются с полной отделкой… Однако прежде чем бежать в офис застройщика заключать контракт, предстояло решить ряд вопросов. Самый важный из которых – получение одобрения на ипотечный кредит в банке, имеющем партнерские отношения с «НОВА-строй». Упомянутые выше BSGV и в Юникредитбанк не предоставляли кредиты на интересующую меня новостройку от «НОВА-строй». Мы посовещались с риэлтором и пришли к выводу, что из банков-партнеров «НОВА-строй» наиболее подходящие условия предлагает ВТБ24. Туда и была подана заявка на кредит. Понятно, пришлось собирать новый пакет документов, плюс получать прописку (к тому моменту из квартиры в Асбесте я уже выписался). Кстати, никак не могу понять, какой логикой руководствуются банкиры, требуя у ипотечного заемщика регистрацию по месту жительства. Причем регистрация должна иметься на момент оформления покупки нового жилья. Более 70% ипотечных кредитов берется для улучшения жилищных условий. То есть человек продает жилье и использует вырученную сумму как первоначальный взнос при покупке более дорогого жилья. Продавая свое старое жилье, человек обязан из него выписаться. А тут как раз банк начинает требовать с него прописку. Конечно, можно прописаться у родственников-знакомых или получить регистрацию за деньги. Но все понимают, что с большой вероятностью человека по такому адресу найти не получится. Банки заставляют заемщиков совершать бессмысленные (а часто и затратные) действия не получая пи этом никаких дополнительных гарантий добросовестности заемщиков. Получение прописки и сбор бумаг для подачи в ВТБ-24 заняли больше двух недель. В результате, когда кредитный комитет банка дал предварительное одобрение на кредит (на что ушло еще несколько дней), то оказалось, что в том самом новеньком доме, где я приглядел себе квартиру, осталась непроданной только одна подходящая трешка. И на нее уже было несколько претендентов! И, хотя сопровождавшие мою сделку специалисты агентства «БК_Недвижимость» проявили чудеса упорства и оперативности, квартиру увели у нас из-под носа. Она была продана буквально за пару дней до того, как мы были готовы выйти на сделку. Честно говоря, было ужасно обидно…

Ладно, вторичка. Хотя нет…

Тогда было решено вернуться к изначальному варианту – к покупке квартиры на вторичном рынке. Несколько последующих недель были посвящены осмотру трешек улучшенной планировки стоимостью до 3,2 млн, расположенных на Эльмаше и Уралмаше в пешей доступности от станций метро. Специалист агентства Лилия Карпова отобрала для осмотра пару десятков объектов с наилучшим соотношением цена/качество. Но ни одна из осмотренных квартир не пришлась по душе мне и моим домашним. Квартиры находились либо в запущенном состоянии (в двух квартирах требовалась полная замена пола, сантехники и окон), либо в квартирах была проведена неудачная – на мой взгляд – перепланировка. К тому же почти у всех квартир заявленные метры расходились с фактическими. Особенно этим страдали кухни. Они все были на 1,5-2 кв.м меньше указанного в объявлении. А в одном случае «десятиметровая» кухня, после обмеривания рулеткой, похудела до шести квадратов с небольшим. В итоге на повестку дня был поставлен вопрос участия в долевке. Благо в том самом «Калиновском» начиналось строительство еще нескольких домов. И мой взгляд упал на проект 25-этажной свечки. Это было шоколадно до неприличия. Трехкомнатные квартиры площадью 82 кв. м предлагались по цене 41 тыс. руб. за метр. Цена квартиры выходила 3,36 млн руб. Заселение – в первом квартале 2013 года. Но данная свечка только-только начинала выходить из стадии котлована. На столь раннем этапе строительства ипотечный кредит можно было получить только в банке Уралсиб. Полученные мной ранее одобрения на ипотеку в банках BSGV, Юникредитбанк и ВТБ-24 никак не подходили. Честно говоря, своему ипотечному менеджеру Ирине Халиковой звонил в некотором смущении. Ведь ей пришлось бы готовить бумаги для банка уже по четвертому разу. Однако в ответ Ирина сказала только: «Конечно! Завтра сообщу, какие дополнительные документы понадобятся для подачи заявки в Уралсиб…». На следующий день выяснилась одна приятная (как мне показалось на тот момент) подробность – Уралсиб готов был учитывать в качестве части начального взноса материнский капитал. Как вы помните, у меня вместе с суммой потенциального кредита набиралось что-то около 3,0-3,1 млн, то есть для покупки квартиры в 25-этажке не хватало минимум 260 тыс. руб. Использование же материнского капитала (367 тыс. руб. на тот момент) позволяло прикрыть эту брешь. Но прежде надо было оформить сертификат на материнский капитал (да-да, мы не озаботились этим сразу после рождения дочери!). Эта процедура заняла месяц. Пока шел этот месяц, наступило первое июня и NOVA-строй повысил цену на трешку с 41 до 45 тыс. руб. за кв.м. Следовательно, сама квартира вздорожала с 3,36 до 3,69 млн. Шоколадная 82-метровая трешка стала недосягаемой. Тогда я решил переориентироваться на квартиру в другом только что заложенном доме, сдача которого планировалась на начало 2013 года. Трешка площадью 72,5 кв. м в июне 2011 года предлагалась за 3,13 млн руб. На столь ранней стадии строительства кредиты на покупку квартир в этом доме предлагал только Уралсиб. Мы подали заявку и получили одобрение на кредит в размере… 1,2 млн руб. Обратите внимание, в ВТБ-24 и в Уралсиб я подавал абсолютно одинаковые пакты документов, но первый одобрил сумму более 1,7 млн, а второй – почти на треть меньше. Кредит на 1,2 млн меня категорически не устраивал. Если к этой сумме добавить имеющиеся накопления и материнский капитал, в сумме получалось менее 3 млн. То есть для покупки квартиры не хватало более 150 тыс. руб. (если же учесть накладные расходы на покупку, дефицит зашкаливал за 250 тыс.).

Спурт на финише

Пришлось еще раз умерить аппетиты. В уже упоминавшемся жилом комплексе «Калиновском» предлагались, помимо всего прочего, трехкомнатные квартиры площадью 67 кв. м за 3,01 млн руб. со сроком сдачи – II квартал 2012 года. Степень готовности дома на тот момент была уже достаточно высокая. И кредиты на покупку квартиры предлагали уже несколько банков. В том числе ВТБ24, который пару месяцев назад уже одобрил мне кредит на покупку жилья в готовом доме (см. выше). Чтобы получить кредит на участие в долевке, требовалось собрать новый пакет бумаг. Причем следовало поспешить. До конца июня оставалось около недели, и была высока вероятность того, что в июле цена квартиры вырастет. Поэтому надо было быстро получить одобрение банка на кредит и после этого заключить с компанией «НОВА-строй» договор участия в долевом строительстве. Если успеть подписать договор до конца июня, то цена будет прежней (3,01 млн руб. за квартиру или 45 тыс. за 1 кв.м). Менеджеры банка пообещали, что моя заявка будет рассмотрена за один-два дня. Но прежде надо было подготовить пакет документов на кредит. И тут начались сложности. Чтобы получить приемлемую сумму кредита в кредитной заявке я указал заработок не только по основному месту работы, но и доход по контракту. Благо этот доход был белым, и по нему можно было предъявить справку 2НДФЛ. Вот только бухгалтерия этой организации располагается в Москве и справку 2НДФЛ надо ждать до четырех дней. Впрочем, сотрудники московского офиса вошли в мое положение и сделали справку за два дня. Справка была заверена в местном офисе и немедленно отнесена в банк. Уф-ф-ф… полдень 28 июня. Все бумаги в банке. Завтра кредитный комитет одобрит сумму кредита и 30-го можно будет заключить договор с «НОВА-строй» в котором зафиксировать цену на квартиру. Разумеется, сразу после моего облегченного вздоха зазвонил телефон, и менеджер ВТБ24 сообщила, что поданные в банк справки 2НДФЛ никуда не годятся. В них указан неверный адрес моей регистрации (прописки). Такие справки банк не может учесть при определении суммы кредита. Почему же в банке оказалась неправильные справки? Как вы помните, я выписался из Асбеста перед продажей тамошней квартиры. Спустя некоторое время я оформил временную регистрацию в Верхней Пышме. Подавая бумаги в банк, я указал в анкете свой новый пышминский адрес. Так же в банк была подана копия справки о временной регистрации в Верхней Пышме. Но, разумеется, я забыл сообщить о смене места регистрации своим работодателям. Логично, что в справках 2НДФЛ, выданных бухгалтериями (по основному и дополнительному местам работы) значился старый асбестовский адрес. Существовал единственный способ получить своевременно одобрение на ипотечный кредит – срочно сообщить обеим бухгалтериям о смене места жительства, взять новые справки 2НДФЛ и очень-очень срочно предоставить их в банк. С основным местом работы проблем не возникло. Через час у меня были «правильная» справка. А вот бухгалтерия второго работодателя, расположенная в Москве, заставила поволноваться. Оттуда вожделенная бумага пришла только сутки спустя. Передать ее в банк я смог только 29 июня вечером. До конца месяца оставался один рабочий день. И за этот день мне надо было пройти процедуру получения решения кредитного комитета и оформить договор с застройщиком. Плюс к этому еще надо было оформить у нотариуса разрешение супруги на участие в долевке. И мне это удалось! Спасибо сотрудникам отдела ипотечного кредитования ВТБ24. Они добились очень оперативного рассмотрения моей заявки на кредитном комитете. 30 июня в 10:00 уже было готово решение. Мне одобрили кредит на 1,7 млн руб. В 11:00 я вышел от нотариуса, а в первом часу в офисе «НОВА-строй» уже оформлял договор участия в долевом строительстве. На следующий день, 1 июля стоимость трехкомнатной квартиры в выбранном мной доме выросла с 45 до 46 тыс. за 1 кв.м. Цена всей квартиры подскочила на 67 тыс. Но я то успел заключить договор по старой цене! В течение последующих двух недель были пройдены последние этапы долевочно-ипотечной эпопеи: - договор долевого участия в строительстве (по 214 ФЗ) зарегистрирован в Росреестре (по старому – регпалата); - оформлен кредитный договор и договор залога с банком; - оформлен договор страхования; - договор залога (ипотеки) так же зарегистрирован в Росреестре. Хотя нет, последний этап это когда «НОВА-строй» закончит строительство, и мы сможем вселиться в новую квартиру (и оформить на нее право собственности). Если в ходе этого последнего этапа случится что-то интересное, я обязательно расскажу об этом.

Источник: e1.ru